Omakotitalon rakentamisen ensimmäinen askel on projektin rahoituksen hankinta. Lue laina-asioiden rautaisen ammattilaisen vinkit, kuinka lainanhaku sujuu ilman hikipisaroita.
Monen rakentajan kohdalla oman kodin rakentaminen alkaa hahmottua haaveesta todeksi, kun unelmatalolle löytyy sopiva tontti. Tällöin onkin aika ottaa yhteys pankkiin ja sopia ensimmäisestä tapaamisesta.
– Tonttirahoitus ja lainalupaus arvioidusta lainamäärästä annetaan vaikka suunnitelma ei olisikaan vielä täysin valmis. Yleensä vasta lainalupauksen jälkeen ryhdytään tarkemmin suunnittelemaan, että minkälaista taloa halutaan rakentaa, kertoo Nordean aluejohtaja Jorma Pirinen.
Anna projektillesi aikaa
Pankin näkökulmasta selkeän lainahakemuksen käsittelyyn ei mene kuin muutama päivä. Lainanhaku-prosessia hidastaa tämän sijaan asiakkaan aikataulut ja rakentamisen suunnittelu, johon saattaa suttaantua kuukausia. Pirinen kuitenkin tuumaa, että projektin maltillinen kypsyttely on rakentajan paras investointi.
– Kiire omakotitalon rakentamisessa tulee yleensä kalliiksi. Kannattaa miettiä rauhassa vaihtoehtoja, tarjouksia ja erilaisia paketteja.
Esimerkiksi talopakettien osalta tarjouksia kannattaa vertailla ajatuksella, sillä talon lopullinen hinta on suurinpiirtein kolme kertaa ilmoitettu talopaketin hinta.
– Tämä ei ole absoluuttinen totuus, mutta karkea tapa haarukoida kustannuksia. Monelle on aikamoinen yllätys mitä rakentaminen kaiken kaikkiaan maksaa, Pirinen sanoo.
Vältä kahden asunnon loukku
Uuden talon huolellisen suunnittelun ohella pankki suosittelee, että nykyinen asunto laitetaan pikimmiten myyntiin.
– Kahden asunnon loukkuun joutuminen on asiakkaalle taloudellisesti rankkaa, koska asiakasta rasittavat kahteen asuntoon kohdistuvat lainanhoitokulut, huomauttaa Pirinen.
Ihannetilanne olisi, että asiakas pääsisi muuttamaan suoraan vanhasta tuvasta uuteen, mutta käytännössä tilanne on usein mutkikkaampi.
– Voi olla, että potentiaalinen ostaja vaatii, että kaupat tehdään vain jos pääsen kuukauden päästä asumaan. Monet ovat tehneet niin, että ovat muuttaneet väliaikaisesti vuokralle.
Kustannusarvio ylittyy lähes aina
Pirinen nostaa esiin myös toisen tärkeän huomion, nimittäin kustannusten ylittymisen.
– Meidän kokemuksemme mukaan kahdesta kolmessa tapauksista kustannusarvio ylittyy, ja tämä ylitys on tyypillisesti 15–20 %, hän toteaa.
Yllätykset ovat yleensä kahdenlaisia: joko oman työn osuutta on liioiteltu tai pohjatyöt ovat maksaneet reilusti suunniteltua enemmän. Usein myös rakentajan ruokahalu asumisen laadun suhteen kasvaa projektin edetessä. Jotta ylitykset eivät lopulta keikauttaisi koko hanketta kumoon, mahdollisesta kustannusarvion ylittymisestä kannattaakin keskustella jo lainaa hakiessa.
Pirinen kertoo, että konttorilla arvioituja rakennuskustannuksia ja asiakkaan maksukykyä kartoitetaan erilaisilla testeillä ja työkaluilla.
– Näin selvitetään jääkö perheelle elämiseen riittävästi rahaa. Nyrkkisääntö on, että perheen nettotuloista yksi kolmasosaa saisi mennä asuntolainan hoitamiseen. Jos nettitulot ovat suuret, osuus voi olla toki enemmänkin. Lisäksi teemme stressitestin 6 % korolla asiakkaan hoitokyvyn riittävyydestä, Pirinen selittää.
Monelle tulee yllätyksenä mitä rakentaminen maksaa.
Varaudu korkojen nousuun!
Pirisen mukaan asiakkaat ottavat usein lainan, joka on sidottu 6 tai12 kuukauden euroboriin, eli jossa on jaksoittain vaihtuva korko. Korot ovat olleet pitkään poikkeuksellisen matalalla, minkä vuoksi asiakkaan on hyvä varautua mahdolliseen korkojen nousuun.
– Kenties vielä tämä vuosi mennään matalilla koroilla, mutta ei tämä ikuista ole. Jokaisen asiakkaan tulisi varautua korkoriskeihin jollakin tavalla, Pirinen muistuttaa.
Korkoriskienhallintaan on useita erilaisia vaihtoehtoja, joista yksi on, että asiakas ottaa osan lainasta kiinteällä korolla.
– Meidän suositus kuitenkin on, ettei yli puolta lainan määrästä, sillä jos tulee tarvetta muuttaa lyhennysohjelmaa, kiinteäkorkoinen laina ei jousta, selventää Pirinen.
Toinen tapa hallita korkoriskiä on ostaa erillinen korkokatto. Tämä tarkoittaa, että asiakkaan korko liikkuu tietyissä rajoissa, eikä se koskaan ylitä ennalta sovittua korkotasoa.
– Jos olisi esimerkiksi 200 000 euron laina, 3 prosentin korkokattolla 5 vuoden ajaksi maksaa asiakkaalle alle 2 euroa päivässä. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, ettei asiakkaan korko seuraavan 5 vuoden aikana voi nousta yli 3 prosentin, selventää Pirinen.
Nordea tarjoaa myös asuntolainoja, joissa suojaus on sisällytetty suoraan asuntolainan kokonaishintaan. Neljäs tapa onkin säästää itse.
– Asiakas ryhtyy säästämään ja käyttää säästämänsä rahat mahdollisesti nousseisiin korkokuluihin. Tärkeintähän on, että asiakas on jotenkin varautunut.
Valitse sopivin lyhennysmuoto
Rakennusaikana lainasta maksetaan vain korkoja, sillä uuden kodin rakennuskustannukset rasittavat perheen taloutta. Kun talo on valmis, lainaa ryhdytään lyhentämään normaalisti. Tyypillinen laina-aika on 20 vuotta, ja koska monella on taustalla vanhaakin asuntolainaa, lainat niputetaan usein yhteen, mikä helpottaa luottojen hoitamista.
Pirinen kertoo, että asiakkaalla on useita tapoja lyhentää lainaansa, mutta suosituimmat ovat annuiteetti ja tasalyhenteinen. Annuiteetti-lainassa lyhennys ja korko sisältyvät kokonaissummaan esimerkiksi 1000 euroa joka kuukausi. Tasalyhenteisessä maksetaan koko ajan samankokoista lyhennystä esimerkiksi 1000 euroa kuukaudessa lisättynä lainan koron määrällä.
– Tasalyhenteinen ei ole ihan yhtä suosittu kuin annuiteetti, sillä laina-ajan alussa sen kokonaisrasitus perheelle on suurempi. Tosin tasalyhenteisen etuna on se, että koko laina-ajalla asiakas maksaa vähemmän korkoja, vertailee Pirinen.
Hän myös vinkkaa, että nykyisissä asuntolainoissa asiakas voi halutessaan pitää myös täysin lyhennysvapaan jakson, jonka kesto Nordeassa on maksimissaan yhteensä kaksi vuotta.
– Lyhennysjouston voi ottaa käyttöön jos tulee yllättäviä menoja. Se onkin ollut todella suosittu, kertoo Pirinen. Lisäksi hän vielä tarkentaa, että valtion takaamassa asuntolainassa (HAL), lyhennysvapaa jakso ei ole mahdollinen.
Luota ammattilaiseen
Viimeisenä vinkkinään Pirinen neuvoo turvautumaan asiantuntijan apuun. Ammattilaiselta löytyy vankkaa osaamista, puhuttiinpa sitten kustannusten arvioinnista, työn johtamisesta tai työmaan pulmien ratkaisemisesta.
– Yhdeksän kymmenestä rakentajasta ei ole rakentamisen ammattilainen. Me suosittelemme aina asiakkaalle ammattilaisen käyttämissä uuden kodin rakennushankkeessa, koska se suojaa asiakasta myös monilta riskeiltä, kiteyttää Pirinen.
Kaikki artikkelit